Peter Boutell, Prêter une Main | une fraude d’occupation dans des prêts hypothécaires n’est pas toujours évident

Lorsqu’un propriétaire décide d’acheter une autre maison, il n’est pas rare que ce propriétaire demande à un prêteur de refinancer sa maison afin de créer de l’argent pour la mise de fonds pour la nouvelle maison qu’il espère acheter. Outre la baisse du taux d’intérêt et / ou des paiements, la création d’espèces avec un refinancement est la raison la plus populaire pour se refinancer.

Il n’est pas question de créer de l’argent pour acheter une autre maison, sauf si l’intention est d’acheter une autre maison et d’emménager dans la nouvelle maison. La raison pour laquelle cela pose problème est que les directives hypothécaires sont très claires: afin de refinancer votre maison actuelle avec des taux et des conditions préférentiels « occupés par le propriétaire », vous convenez que votre intention est de vivre dans votre maison actuelle pendant au moins les 12 prochains mois. Le libellé de l’acte de fiducie est très précis à ce sujet.

L’un des types de fraude les plus courants dans l’industrie hypothécaire est la fraude d’occupation. L’industrie des prêts hypothécaires résidentiels comprend trois catégories d’occupation : résidence principale, propriété locative et résidence secondaire. Les prêteurs hypothécaires sont à l’affût de la fraude dans chaque nouvelle hypothèque qui est créée.

Étant donné que la maison achetée ou refinancée constitue la garantie de la nouvelle hypothèque, l’industrie hypothécaire est très sensible à l’objectif de la maison. Les prêts hypothécaires sur des maisons occupées par des propriétaires présentent le risque le plus faible pour les prêteurs, car la résidence principale d’un propriétaire serait la propriété dont un propriétaire serait le moins susceptible de s’éloigner, étant donné les moments difficiles. Les prêts hypothécaires sur les maisons occupées par leur propriétaire seront admissibles aux meilleurs taux et aux directives les plus clémentes.

Les maisons de location représentent probablement la forme de fraude la plus populaire. La bonne nouvelle concernant les propriétés locatives est que 75% des loyers projetés peuvent être utilisés pour qualifier l’emprunteur pour l’hypothèque; en revanche, un acompte d’au moins 20% sera généralement requis. En période de ralentissement économique, les emprunteurs qui perdent leur emploi ou dont les propriétés ont perdu de la valeur sont plus susceptibles de cesser de faire des paiements sur un bien locatif qu’ils possèdent avant de cesser de faire des paiements sur la maison dans laquelle ils vivent.

Lorsqu’un prêteur doit saisir un emprunteur, le prêteur perd presque toujours de l’argent. Par conséquent, les taux d’intérêt sont plus élevés, les acomptes doivent être plus importants et les exigences en matière de réserves sont plus élevées pour les propriétés qui seront détenues à titre locatif.

La troisième catégorie d’occupation est la « deuxième » maison qui sera utilisée pour les vacances par le propriétaire. Les maisons de vacances sont traitées de la même manière que les résidences principales, en ce sens que les taux hypothécaires sont les mêmes et que les exigences de mise de fonds ne sont pas aussi strictes qu’avec les propriétés locatives. Nous recevons parfois des demandes d’acheteurs potentiels qui possèdent déjà une maison, disons Santa Cruz, et qui souhaitent en acheter une autre dans le comté de Santa Cruz comme maison de vacances. Un prêt immobilier de vacances dans une telle situation serait généralement refusé car il ne correspond pas au modèle d’une maison de vacances typique.

Les prêteurs définissent les maisons de vacances de manière légèrement différente mais en voici les bases: la maison doit être une seule unité, elle doit être occupée au moins une partie de l’année par le propriétaire, elle doit pouvoir être occupée toute l’année, elle ne doit pas être un bien locatif et elle doit être située à l’écart de la résidence principale dans une zone complètement différente.

Un emprunteur qui demande un prêt comme maison de vacances lorsqu’il a l’intention de le louer est la même chose qu’un propriétaire déclarant qu’il occupera la nouvelle maison alors qu’il s’agira en fait d’une location. Et, croyez-le ou non, une fraude est également commise lorsqu’un emprunteur dit qu’il achètera la maison en location (afin de compter les loyers pour être admissible à l’hypothèque), puis emménage comme résidence principale. Ce sont tous des exemples de fraude hypothécaire et s’il est découvert par le prêteur, l’emprunteur devra à tout le moins rembourser le prêt immédiatement ou perdre la maison à la forclusion ou, dans un cas extrême, risque 30 ans de prison et une amende pouvant aller jusqu’à 1 million de dollars. Attention, les prêteurs sont connus pour envoyer des représentants frapper à la porte pour poser des questions si une fraude d’occupation est suspectée.

Peter Boutell, consultant hypothécaire local, écrit cette chronique hebdomadaire pour the Sentinel depuis 1995. Envoyez vos questions à [email protected] Les colonnes archivées sont disponibles à l’adresse suivante : www.PeterBoutell.com ou à www.santacruzsentinel.com/topic/Peter Boutell.

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