Peter Boutell, Lending a Hand / Occupancy fraud in mortgages is not always obvious

Wenn ein Hausbesitzer beschließt, ein anderes Haus zu kaufen, ist es nicht ungewöhnlich, dass Hausbesitzer einen Kreditgeber bitten, sein Haus zu refinanzieren, um Bargeld für die Anzahlung für das neue Haus zu schaffen, das er / sie kaufen möchte. Neben der Senkung des Zinssatzes und / oder der Zahlungen ist die Schaffung von Bargeld mit einer Refinanzierung der nächstbeliebteste Grund für die Refinanzierung.

Es ist kein Problem, Bargeld zu schaffen, um ein anderes Haus zu kaufen, es sei denn, die Absicht ist, ein anderes Haus zu kaufen und in das neue Haus zu ziehen. Der Grund, warum dies ein Problem ist, liegt darin, dass die Hypothekenrichtlinien sehr klar sind: Um Ihr aktuelles Zuhause mit bevorzugten „selbstgenutzten“ Tarifen und Bedingungen zu refinanzieren, stimmen Sie zu, dass Sie beabsichtigen, mindestens die nächsten 12 Monate in Ihrem derzeitigen Zuhause zu leben Monate. Der Wortlaut in der Treuhandurkunde ist diesbezüglich sehr spezifisch.

Eine der häufigsten Arten von Betrug in der Hypothekenbranche ist Belegungsbetrug. Die Hypothekenbranche für Wohnimmobilien hat drei Belegungskategorien: Hauptwohnsitz, Mietobjekt und Zweitwohnsitz. Hypothekenbanken sind auf der Suche nach Betrug in jeder neuen Hypothek, die entstanden ist.

Da das Haus, das gekauft oder refinanziert wird, die Sicherheit für die neue Hypothek ist, ist die Hypothekenbranche sehr sensibel über den beabsichtigten Zweck des Hauses. Hypotheken auf Häuser, die von Eigentümern bewohnt werden, stellen das geringste Risiko für Kreditgeber dar, da der Hauptwohnsitz eines Hausbesitzers die Immobilie wäre, von der ein Hausbesitzer in schwierigen Zeiten am wenigsten weggehen würde. Hypotheken auf Eigenheime qualifizieren sich für die besten Preise und mildesten Richtlinien.

Mietwohnungen sind wahrscheinlich die beliebteste Form des Betrugs. Die gute Nachricht über Mietobjekte ist, dass 75% der projizierten Mieten verwendet werden können, um den Kreditnehmer für die Hypothek zu qualifizieren; auf der anderen Seite ist in der Regel eine Anzahlung von mindestens 20% erforderlich. Während eines wirtschaftlichen Abschwungs werden Kreditnehmer, die ihren Arbeitsplatz verlieren oder deren Immobilien an Wert verloren haben, eher aufhören, Zahlungen für ein Mietobjekt zu leisten, das sie besitzen, bevor sie aufhören, Zahlungen für das Haus zu leisten, in dem sie leben.

Wenn ein Kreditgeber einen Kreditnehmer abschotten muss, verliert der Kreditgeber fast immer Geld. Folglich sind die Zinssätze höher, die Anzahlungen müssen höher sein und die Reserveanforderungen für Immobilien, die als Mietobjekte gehalten werden, sind höher.

Die dritte Belegungskategorie ist das „zweite“ Haus, das vom Eigentümer für den Urlaub genutzt wird. Ferienhäuser werden ähnlich wie Hauptwohnsitze behandelt, da die Hypothekenzinsen gleich sind und die Anzahlungsanforderungen nicht so hoch sind wie bei Mietobjekten. Wir erhalten manchmal Anfragen von potenziellen Hauskäufern, die bereits ein Haus in Santa Cruz besitzen und ein weiteres in Santa Cruz County als Ferienhaus kaufen möchten. Ein Ferienhausdarlehen in einer solchen Situation würde in der Regel abgelehnt, weil es nicht zum Modell eines typischen Ferienhauses passt.

Kreditgeber definieren Ferienhäuser auf etwas andere Weise, aber hier sind die Grundlagen: Das Haus muss eine einzelne Einheit sein, es muss mindestens einen Teil des Jahres vom Eigentümer bewohnt sein, es muss für die ganzjährige Belegung geeignet sein, es darf kein Mietobjekt sein und es sollte sich außerhalb des Hauptwohnsitzes in einem völlig anderen Gebiet befinden.

Ein Kreditnehmer, der ein Darlehen als Ferienhaus beantragt, wenn er beabsichtigt, es zu mieten, ist dasselbe wie ein Hausbesitzer, der angibt, dass er das neue Haus bewohnen wird, obwohl es sich tatsächlich um eine Vermietung handelt. Und ob Sie es glauben oder nicht, Betrug wird auch begangen, wenn ein Kreditnehmer sagt, er werde das Haus als Miete kaufen (um die Mieten zu zählen, um sich für die Hypothek zu qualifizieren) und dann als Hauptwohnsitz einziehen. Dies sind alles Beispiele für Hypothekenbetrug, und wenn er vom Kreditgeber entdeckt wird, muss der Kreditnehmer zumindest das Darlehen sofort zurückzahlen oder das Haus durch Zwangsvollstreckung verlieren oder im Extremfall mit 30 Jahren Gefängnis und einer Geldstrafe von bis zu 1 Million US-Dollar rechnen. Vorsicht, Kreditgeber sind dafür bekannt, Vertreter zu entsenden, um an die Tür zu klopfen und Fragen zu stellen, wenn ein Betrug vermutet wird.

Der lokale Hypothekenberater Peter Boutell schreibt seit 1995 diese wöchentliche Kolumne für The Sentinel. Senden Sie Fragen an [email protected] . Archivierte Spalten sind verfügbar unter www.PeterBoutell.com oder bei www.santacruzsentinel.com/topic/Peter Boutell.

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